Diagnostic Loi Carrez pour la vente

La loi Carrez est un diagnostic qui consiste à attester de la surface privative d'un lot après avoir soustrait les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, portes et fenêtres.

Il est uniquement obligatoire dans le cadre d'une vente d'un bien immobilier se trouvant en copropriété. Promulguée en 1996, la Loi Carrez impose de mentionner la superficie exacte du bien lors de la vente d’un bien en copropriété. Facultatif, le diagnostic Carrez permet d’obtenir un certificat de superficie qui permet de protéger le vendeur. Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996

En savoir plus sur le Diagnostic Loi Carrez

Diagnostic Loi Carrez calcule la surface de plancher d'un bien clos et couvert sans prendre en compte l'espace occupé par les ouvertures, cloisons, marches, cages d'escaliers, pièces dont la hauteur de plafond est inférieur à 1,80m, caves, garages, parkings etc... Cette loi définit la notion de “surface privative “ ou “ superficie privative”. Elle fournit une méthode unique au métrage des lots de copropriété. Le diagnostic loi carrez sera exigé à la signature du compromis de vente.

Il doit être réalisé par un diagnostiqueur formé et certifié. Par ailleurs, le diagnostic loi carrez fait partie des divers diagnostics de mesurage qui visent à mesurer la surface privative ou la surface habitable d'un bien immobilier. La loi Carrez est destinée aux biens immobiliers se trouvant en copropriété dans le cadre d'une vente et la loi Boutin est pour sa part destinée aux biens en location.

Le mesurage Loi Carrez a été mis en place dans le but de protéger les intérêts des futurs acquéreurs d'un bien immobilier dans les cas où celui-ci se trouve dans un immeuble en copropriété. De même, le but de ce mesurage Loi Carrez est de définir la superficie effective des parties privatives (à l'usage exclusif du copropriétaire) acquises lors de l'achat d'un lot de copropriété qui comprend des parties communes (à l'usage de tous les copropriétaires).

Immeubles concernés :

Mentionner la superficie d’un bien immobilier selon la Loi Carrez est obligatoire dès la promesse de vente d’un lot privatif de copropriété. Tous les biens en copropriété sont soumis à la Loi Carrez, y compris les maisons individuelles lorsqu’elles sont construites sur un terrain en copropriété. La Loi Carrez ne s’applique pas aux lots (ou fraction de lots) d’une superficie inférieur à 8m² (Caves, garages, emplacement de stationnement …)

Comment calculer la loi Carrez ?

La surface de plancher Carrez ne prend pas en compte les parties d’un logement dont la hauteur de plafond est inférieur à 1,80m. Il ne prend pas non plus en compte les caves, les garages et les parkings. Seule la partie privative du bien est concernée et non les zones communes partagées avec les copropriétaires. Le calcul de la surface loi carrez d'un logement correspond à la surface de plancher bâtie d'un bien immobilier fermé et couvert, après soustraction des surfaces non habitables.

La loi carrez permet de mesurer la totalité de votre bien immobilier quel que soit sa nature : maison, appartement, local commercial ou tout autre type de bien et elle déduit les surfaces non habitables autrement dit ces surfaces ne sont pas incluses dans le calcul à savoir :

• Les parties d’un logement dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80m
• Les murs
• Les embrasures de portes
• Les cloisons
• Les marches
• Les embrasures de fenêtres
• Les cages d’escaliers
• Les parkings
• Les gaines
• Les garages et les jardins
• Les caves
• Lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés
• Boxes, annexes ou greniers aménageables
• Balcons ou terrasses ouvertes

Le diagnostic Carrez en pratique :

Pour réaliser un diagnostic Carrez, le diagnostiqueur effectue le mesurage géométrique de tous les locaux concernés, rendus visibles et accessibles par le propriétaire et constitutifs des parties privatives du bien immobilier.

Étapes de l’intervention :

1. Établissement d’un plan du bien
2. Métrage pièce par pièce
3. Mesure total en tenant compte des règles de calcul spécifiques aux lots de copropriété

Quelle est la différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

Tandis que la surface habitable est régie par la loi Boutin et elle concerne les biens immobiliers mis en location, la surface privative encadrée par la loi Carrez s’applique à la vente des biens immobiliers soumis à la copropriété. Pourtant, il est souvent courant que les deux surfaces soient confondues. La surface habitable correspondant à la loi Boutin et la surface privative correspondant à la loi Carrez sont toutes deux définies comme étant la surface de plancher du bâtiment, après avoir déduit les surfaces occupées par les cloisons, les murs, les gaines, les cages d'escaliers et marches, les portes et les fenêtres, ainsi que les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Sauf que la différence entre la surface habitable et loi Carrez est que cette dernière est exigée lors du compromis de vente contrairement à la surface habitable exigée lors d’une location. En effet, la loi Boutin est plus restrictive que la loi Carrez. Elle exclut du calcul certains espaces qui sont pris en compte pour la surface privative comme les vérandas, remises, réserves, combles non aménagés privatifs et pièces vitrées.

Validité du diagnostic loi Carrez:

Le Certificat de surface habitable obtenu à l’issue du diagnostic Carrez n’a pas de limite de validité à condition qu’aucun travaux ne vienne modifier la superficie du bien. Par ailleurs, la durée de validité d’un diagnostic de loi Carrez est permanente, tant que des travaux ne sont pas effectués à l'intérieur du logement, qui pourraient modifier sa surface. Si vous comptez mettre en vente le bien immobilier, vous pouvez donc réutiliser le diagnostic qui vous a été remis lors de l'achat du bien. En revanche, si lors de l'achat du bien vous avez réalisé des travaux, dans ce cas il vous faut refaire un nouveau diagnostic.

Important : Ne pas présenter un diagnostic loi Carrez valide peut amener l'acquéreur ou le loueur à négocier le prix du bien en question.

Non respect de la loi :

Le non respect de la loi Carrez peut donner lieu à une double sanction, au bénéfice exclusif de l’acquéreur :

• une action en nullité de l’acte en cas d’omission de la mention exigée.
• une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte.

C’est pour se prémunir de ces risques, qu’un diagnostic Loi Carrez reste fortement conseillé.

Qui peut réaliser le diagnostic loi carrez ?

Comme tout autre type du diagnostic, la loi carrez est réalisée par un diagnostiqueur certifié et professionnel. Veillez à ce qu’il soit réalisé par un diagnostiqueur afin d’éviter tout éventuel litige avec l’acquéreur. La majorité des diagnostiqueurs indépendants ne possèdent plus de certification et risquent de vous mener à des erreurs et de vous causer de gros problèmes. Il est donc souhaitable de faire intervenir un diagnostiqueur immobilier certifié puisque son assurance professionnelle vous couvrira en cas d'erreur de mesure.

Le prix d'un diagnostic loi carrez varie en fonction de la superficie de votre bien. Le diagnostic de mesurage loi carrez-vous sera exigé lors du compromis de vente et est joint obligatoirement au Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Par ailleurs, l'acquéreur peut résilier l'acte de vente dans un délai d'un mois en cas d'absence du diagnostic loi carrez.

Autres décrets disponibles pour le diagnostic carrez

1. Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
2. Décret 67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis