Diagnostic amiante pour la vente de votre bien immobilier

Le diagnostic amiante a pour but de détecter la présence d'amiante dans différents matériaux ou produits qui constituent le logement puisque les fibres d'amiante sont susceptibles d'être disséminées dans l'air intérieur, ce qui risque d'avoir un impact négatif sur votre santé. Le diagnostic amiante figure parmi la liste obligatoire de diagnostic immobilier vente et diagnostic immobilier location à effectuer avant la signature du contrat.

Qu'est-ce qu'un diagnostic amiante ?

Ce document est obligatoire pour les logements ayant un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. Il sert à vous renseigner sur la présence ou l'absence de certains matériaux ou produits contenant de l'amiante.

L'amiante est une fibre minérale naturelle qui est depuis longtemps utilisée pour la fabrication de matériaux de construction ou de rénovation : les flocages d'isolation, les faux plafonds, les canalisations ou les revêtements de sol... Très fine, la poussière dégagée pendant sa décomposition est certes invisible mais elle est très toxique pour le système respiratoire, pouvant être à l'origine de cancers ou de troubles pulmonaires graves.

Pour cette raison, son exploitation est désormais interdite à partir du 1er janvier 1997, et le diagnostic amiante dans les bâtiments est aujourd'hui obligatoire.

 

Le diagnostiqueur immobilier vérifie, en évitant toute destruction, la présence d'amiante dans les parois, les murs, les planchers, les faux plafonds, les canalisations, etc. En cas de doute, il peut procéder à des prélèvements afin de les analyser en laboratoire. Ensuite, il établira le diagnostic et vous communiquera les contrôles périodiques ou les travaux éventuellement nécessaires.

Quand doit-on faire un diagnostic amiante ?

Dès lors que le propriétaire envisage de vendre, de procéder à des travaux ou encore de détruire un logement, il est tenu de réaliser un diagnostic amiante pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été établi avant le 1er juillet 1997, qu'il s'agisse d’un appartement, d’une maison, d’une cave ou d’un boxe. Pour réaliser l'état d'amiante, différents matériaux et produits sont recherchés.

La loi a rendu le diagnostic amiante obligatoire dans plusieurs cas :

  1. Lors d’une transaction immobilière (vente ou location)
  2. Lors de travaux ou de démolition de bâtiment
  3. Pour les parties privatives d’immeuble collectif à usage d’habitation (les appartements)
  4. Pour les parties communes d’immeuble collectif comme les halls d’entrée
  5. Pour les locaux à usage autre que d’habitation comme les bureaux

Le diagnostic amiante est obligatoire pour constituer le dossier de diagnostic technique immobilier. Il est obligatoirement effectué sur la totalité des revêtements de la maison et par un professionnel disposant d'une certification.

En outre, le diagnostic amiante devra être effectué avant la mise en vente de tout immeuble à usage d'habitation et dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il fait partie des 7 documents obligatoires qui constituent le dossier de diagnostic technique immobilier, joint obligatoirement à toute promesse de vente.

Le diagnostic amiante porte aussi bien sur les maisons individuelles, les dépendances que sur les appartements.

Comment faire un diagnostic d'amiante ?

Le diagnostic amiante est réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié amiante. Il examine tous les éléments du logement susceptibles de contenir de l'amiante. En cas de doute, il peut procéder à la réalisation d'analyses en laboratoire à partir d'échantillons de matériaux prélevés.

A la fin de l'examen, un rapport de synthèse sera fourni au propriétaire, attestant soit l'absence, ou la présence d'amiante. Dans ce dernier cas, le diagnostiqueur pourra établir des recommandations (surveillance, contrôle supplémentaire de la concentration d'amiante, désamiantage).

Selon le diagnostic amiante à effectuer, le type de repérage et d'investigation diffère :

  • Le diagnostic amiante avant-vente consiste à vérifier les matériaux et les produits directement " accessibles sans travaux destructifs " notamment les flocages, calorifugeages et faux plafonds, ou encore les enduits projetés, les ardoises, les gaines de déchèterie, les dalles de sol.
  • Le diagnostic amiante avant travaux, y compris de démolition, appelé aussi RAAT, se focalise sur le repérage des matériaux et produits à risque pouvant contenir de l'amiante : enduits de ciment, enduits de rebouchage/lissage de plâtre appliqués sur les bandes de calicot des cloisons sèches, colles de carreaux de sol, nez de marche, étanchéité en terrasse.
  • Le DAPP ou Diagnostic Amiante des Parties Privatives Concerne les parties privatives des immeubles bâtis en vertu d'un permis délivré avant juillet 1997 (mais pas les maisons individuelles) dès lors qu'elles ne font pas l'objet d'une transaction. Le repérage ne porte que sur les matériaux friables de la liste A (flocages, calorifugeages, faux plafonds).En fonction de l'état de ces matériaux lorsqu'ils contiennent de l'amiante, le diagnostiqueur peut prescrire soit :
  1. un suivi régulier (normal) réalisé tous les 3 ans en vue de détecter une éventuelle dégradation entraînant la libération de fibres et de poussières d'amiante dans l'air,
  2. un contrôle d'empoussièrement lorsque des fibres et poussières d'amiante sont rejetées dans l'air ; selon la quantité de fibres dans l'air, des travaux sont à entreprendre ou non,
  3. le confinement ou la suppression des matériaux contenant de l'amiante, en prenant les mesures de précaution requises pour la protection de la santé humaine.
  • Le DTA ou Dossier Technique Amiante : Applicable aux parties communes des immeubles construits en vertu d'un permis délivré avant juillet 1997 (mais pas aux maisons individuelles, ni aux parties privatives déjà concernées par le DAPP) quand elles ne font pas l'objet d'une transaction. Par ailleurs, l'enquête vise les matériaux friables et non friables des listes A et B (flocages, calorifugeages, faux plafonds, revêtements de sols et de murs, descentes d'eau, toitures... réalisables sans travaux destructifs).

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?

la durée de validité d'un diagnostic immobilier en France est à priori comprise entre 6 mois et 10 ans, voire une validité illimitée. Il est donc impossible de fixer la validité d'un diagnostic immobilier pour la simple raison que beaucoup de paramètres sont pris en compte.

La durée de validité du diagnostic immobilier est déterminée en fonction de la nature de la transaction (vente ou location) et du résultat du diagnostic. Cette durée de validité des diagnostics immobiliers a une grande importance, puisque en cas de non-respect du bail, il est possible de résilier le contrat de vente ou de location ou de revoir les prix de vente ou de location.

Pourquoi le diagnostic amiante est-il obligatoire ?

La loi a rendu le diagnostic amiante obligatoire car ce matériau a été très utilisé dans le domaine de la construction en raison de ses nombreuses propriétés d'isolation tant sur le plan thermique que phonique ou encore de sa bonne résistance mécanique, aux températures élevées et aux produits chimiques.

Par ailleurs, les produits qui contiennent de l'amiante (par exemple, les ardoises en amiante-ciment, les dalles de sol en amiante-vinyle, les tuyaux...) dégagent des fibres d'amiante lors de leur utilisation ou lors d'interventions. Quand ces fibres sont inhalées, elles risquent de provoquer des maladies graves telles que l'asbestose ou la fibrose pulmonaire (une maladie pulmonaire chronique), les plaques pleurales (dépôt de fibres sur la plèvre) et les cancers du poumon.

Pour cette raison, son utilisation a été interdite le 1er janvier 1997 en vertu du décret n° 96-1133 du 24 décembre 1996 portant sur l'interdiction de l'amiante, en application du code du travail et du code de la consommation. Il est par conséquent obligatoire de vérifier l'absence de l'amiante dans les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Diagnostic amiante validité

Comme pour la majorité des diagnostics immobiliers obligatoires à effectuer avant chaque transaction immobilière à savoir le diagnostic gaz, diagnostic plomb, diagnostic de performance énergétique DPE, le diagnostic amiante possède aussi sa durée de validité :

  • Si vous avez réalisé un diagnostic après le 1er janvier 2013 et vous n'avez détecté aucune trace d'amiante, le diagnostic amiante en votre possession est valable pour une durée illimitée et ne nécessite pas de renouvellement.
  • Si vous avez réalisé un diagnostic avant le 1er janvier 2013 et aucune trace d'amiante n'a été repérée mais que vous mettez votre logement en vente, vous devez le renouveler.

Peu importe la date à laquelle il a été réalisé si des traces d'amiante ont été détectées, vous devrez effectuer un nouveau diagnostic dans les 3 ans, afin de suivre l'état de détérioration et de dangerosité de votre logement, ou de certifier son désamiantage.

Un expert en amiante va repérer et examiner les matériaux et les produits susceptibles de contenir de l'amiante, notamment les toitures, les gaines de ventilation, les peintures, les appuis de fenêtre, les colles pour tuiles et revêtements, etc... Tout en se préservant de l'exposition aux fibres d'amiante.

Les matériaux amiantés se voient attribuer une note allant de 1 à 3 selon leur degré de conservation. La note 1 correspondant à un bon état ; la note 3 à un état détérioré dont le propriétaire est tenu de réaliser des travaux de retrait ou de confinement dans un délai de 36 mois.

Quand un diagnostiqueur immobilier se présente dans un bien à contrôler, il est équipé d'EPI, Équipements de Protection Individuelle, lui permettant de se protéger de l'exposition à l'amiante.

Diagnostic amiante prix

Le prix d'un diagnostic amiante varie en fonction de la superficie à examiner et des précisions demandées. Il est généralement fixé entre 90 € et 300 € (frais de déplacement inclus), en fonction du type de bâtiment, de sa surface, ainsi que de la profondeur éventuelle de la recherche, s'il y a une détection d'amiante.

A noter que les tarifs appliqués en région parisienne sont largement inférieurs à ceux en vigueur en province. Les devis d’un diagnostic amiante varient d’un diagnostiqueur à un autre.

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En effet, c'est au propriétaire du bien immobilier d'assumer les tarifs du diagnostic amiante.

Le diagnostic amiante est une obligation qui doit être effectuée par un diagnostiqueur certifié. Les travaux éventuels de mise aux normes devront être réalisés dans les trois ans qui suivent la date de signature de l'acte de vente. Les frais seront à la charge du vendeur ou de l'acheteur selon l'accord conclu entre les deux parties au moment de la vente.

Même si le diagnostic amiante ne figure pas parmi les diagnostics à joindre au bail, il reste nécessaire de réaliser ce diagnostic. Par ailleurs, depuis le décret du 5 juin 2011, le propriétaire est tenu de mettre à la disposition du locataire le " dossier amiante parties privatives " (DAPP), si celui-ci en fait la demande.

Dans le cas où le diagnostic a été effectué avant le 1er janvier 2013, un nouveau diagnostic amiante est exigé même si le diagnostic précédent ne faisait pas état d'amiante. Ceci est dû à l'élargissement de la couverture du diagnostic qui concerne désormais les parties externes de la maison.

Risques santé des personnes :

Les fibres d’amiante pénètrent dans l’organisme par les voies respiratoires. Une partie est éliminée grâce à notre système de défense naturelle mais certaines agissent sur le tissu pulmonaire et la plèvre provoquant des lésions très graves sur l’appareil respiratoire.

L’inhalation de fibres d’amiantes est à l’origine de pathologies respiratoires telles que :

  1. Le cancer du poumon.
  2. L’asbestose : encombrement des alvéoles pulmonaires, elle apparait 15 à 20 ans après le début de l’exposition.
  3. Le mésothéliome : tumeur touchant la plèvre, plus connue sous le nom de « cancer de l’amiante »

Entre 1965 et 1995, 35 000 décès sont recensés dûs à une exposition à l’amiante.

Autres décrets disponibles pour le diagnostic amiante

  1. Décret n° 2002-839 – relatif a l’exposition des personnes à l’amiante
  2. Arrêté du 2 janvier 2002 – relatif au repérage de l’amiante
  3. Circulaire interministérielle n°dgs/2006-271 – 2006-48 uhc/qc1 – relatif à la protection contre l’amiante
  4. Code de la santé public – lutte contre la présence d’amiante

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